A termini di legge il contratto di affitto non ancora registrato è nullo: in sostanza, l’accordo, anche se formalizzato in una scrittura privata, è come se non fosse mai stato firmato dalle parti.
Di conseguenza, l’inquilino che ha intenzione di recedere dal contratto di affitto non ancora registrato, può farlo liberamente in qualsiasi momento: la locazione non ha determinato alcun effetto, ivi compreso quello dell’obbligo del rispetto della durata minima di legge.
Inoltre, secondo una sentenza recente della Cassazione a Sezioni Unite, l’inquilino può anche non pagare i canoni di affitto perché il contratto non è mai esistito per l’ordinamento e le prestazioni da esso scaturenti non devono essere eseguite.
Il padrone di casa ha 30 giorni di tempo per procedere alla registrazione dell’affitto: il termine decorre dalla data di sottoscrizione della scrittura privata e, una volta avvenuta la formalità, il locatore deve darne comunicazione entro 60 giorni al conduttore con la prova della avvenuta registrazione.
Invece, se sono trascorsi più di 30 giorni dalla data della sottoscrizione del contratto di affitto, il locatore non può più registrarlo; per farlo necessiterebbe di una ulteriore firma dell’affittuario su una nuova scrittura privata che dovrebbe essere registrata al posto della precedente.
Poiché l’affitto non registrato non ha alcun valore, anche la disdetta anticipata non deve seguire le regole fissata dalla legge sui contratti di locazione: l’inquilino potrebbe lasciare l’appartamento anche senza una formale comunicazione ma è sempre preferibile lasciare traccia della propria intenzione.
Quindi è meglio evidenziare, in una lettera raccomandata inviata al padrone di casa, la circostanza che il contratto di affitto non è mai stato registrato, e che sono stati rilevati dei difetti nell’immobile, che hanno reso lo stesso inutilizzabile secondo gli iniziali accordi.
