Succede sempre più spesso che uno dei proprietari di appartamento non paghi a le spese di condominio richiestegli dall’amministratore.
La riforma del 2012 da un lato ha dettato tempi certi nelle attività di recupero delle spese condominiali non versate; dall’altro lato ha incentivato il ricorso alla figura dell’amministratore professionista, che di solito è un soggetto esterno all’edificio.
Se uno dei condomini non paga diventa “moroso” e può ricevere un’ingiunzione del tribunale: il decreto ingiuntivo, richiesto dall’amministratore è un ordine impartito dal giudice al debitore di versare gli arretrati entro 40 giorni oppure, nello stesso termine, di fare opposizione instaurando una causa ordinaria L’opposizione viene intrapresa quando il condomino ritiene di non dover pagare o di aver già pagato o che l’importo è errato. La giurisprudenza però ritiene illegittima l’opposizione a decreto ingiuntivo se il condomino interessato non ha prima impugnato la delibera di condominio con cui sono state approvate e ripartite le spese tra i condomini.
La particolarità del caso è che il decreto ingiuntivo per gli oneri di condominio è provvisoriamente esecutivo: in altre parole, se il debitore non paga immediatamente, può essere oggetto di pignoramento.
L’iniziativa giudiziale spetta interamente all’amministratore, in quanto rappresentante del condominio. Questi nomina, secondo proprie valutazioni, un avvocato di fiducia, senza dover convocare l’assemblea per informarla o chiederle la preventiva autorizzazione. L’avvocato manda avanti l’iter contro il moroso, seguendo solo le istruzioni che gli dà l’amministratore.
L’amministratore non può scegliere se e quando agire: è obbligato al “pari trattamento” nei confronti di tutti, ciò comporta l’obbligo, pena la responsabilità professionale , di chiedere il decreto ingiuntivo contro tutti i morosi entro termini prefissati dal codice civile.
Una volta approvato il riparto delle spese dall’assemblea di condominio, l’amministratore deve sollecitare ai morosi il pagamento delle spese, siano esse ordinarie o straordinarie.
In caso di mancato spontaneo pagamento, se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un avvocato per richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso: la legge gli impone un vero e proprio obbligo di agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere .
Se l’amministratore non agisce entro tale termine è personalmente responsabile e può essere revocato senza preavviso, oltre all’eventuale richiesta di risarcimento del danno. Non solo: il singolo condomino, in disaccordo con l’assemblea, che voglia far revocare l’amministratore inerte nel recupero crediti, può agire davanti al tribunale anche da solo: tale omissione degli obblighi, infatti, è causa di revoca dell’amministratore da parte dell’Autorità giudiziaria oltre che motivo per richiedere i danni.
Alla mancata riscossione dei crediti viene equiparato anche il comportamento di chi, pur dopo aver promosso la causa o il decreto ingiuntivo per la riscossione, non ha curato la successiva fase del pignoramento.
Se la morosità perdura, l’amministratore deve comunicare ai creditori del condominio (fornitori, manutentori, ecc.) che non sono stati pagati e che lo interpellino, i dati anagrafici dei condomini morosi. Difatti i creditori che intendono recuperare i soldi delle fatture a loro non pagate devono agire prima contro i condomini morosi e, solo in caso di insuccesso, contro tutti gli altri condomini in regola con i pagamenti come obbligo di preventiva escussione dei morosi.
Nel momento in cui il creditore insoddisfatto si rivolge infine contro i condomini in regola, lo deve fare in proporzione ai millesimi di quest’ultimo: non può quindi chiedergli l’intero pagamento, ma solo la quota proporzionata al valore del suo appartamento.
