La giurisprudenza ha avuto modo di affrontare la problematica, molto attuale, relativa alla ammissibilità dell’esercizio di Bed & Breakfast all’interno dei condomìni quando il regolamento condominiale impone il divieto di destinare le singole unità abitative ad attività alberghiera e/o pensionistica.
In particolare, una pronuncia del tribunale di Roma ha affrontato un caso in cui il regolamento condominiale vietava l’apertura di pensioni ed alberghi, così come di attività che pregiudicassero la tranquillità dei condòmini. Il Tribunale ritenuto ammissibile l’attività di Bed & Breakfast in condominio sulla base della sua differenza strutturale rispetto ad alberghi e pensioni, costituendo un servizio extralberghiero di tipo saltuario, esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto a limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva.
In pratica, il Tribunale ha aderito al principio secondo il quale le limitazioni all’uso delle singole proprietà esclusive previste dal regolamento contrattuale devono risultare in modo non equivoco, e non possono essere interpretate in via analogica o estensiva .
Il divieto di destinazione dei locali ad attività alberghiera o di pensione, in altri termini, non può includere la inibizione alla apertura di un Bed & Breakfast, che non necessita altresì della preventiva autorizzazione dell’assemblea, non comportando mutamento di destinazione d’uso dell’immobile diversa da quella abitativa e nemmeno per sua natura pregiudizievole per la tranquillità del condominio.
Il Codice del turismo definisce i Bed & Breakfast “… strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”.
Anche la Corte di Cassazione ha esaminato il caso delle clausole del regolamento condominiale che limitino la destinazione delle unità immobiliari e la facoltà dei singoli condòmini di aprire un Bed & Breakfast ed ha posto l’accento su un altro aspetto “limitativo” della validità di dette clausole, disponendo che queste, incidendo sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, devono essere ricondotte alla categoria delle servitù atipiche, e pertanto, per essere opponibili ai singoli proprietari, devono essere trascritte, indicando nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
Alla luce di tutte queste considerazioni e delle interpretazioni giurisprudenziali si può concludere che la valutazione della liceità dell’attività di Bed & Breakfast all’interno di uno stabile condominiale può e deve essere effettuata con riguardo al caso concreto, partendo in primis dalla lettera del regolamento di condominio.
