Normalmente la prescrizione ordinaria dei crediti è di 10 anni ma, in alcuni casi la legge prevede termini più brevi, di cinque, tre e anche un solo anno. In materia di debiti condominiali, la prescrizione non è sempre uguale, ma dipende dal tipo di spese che bisogna riscuotere.
Infatti: per le quote ordinarie, quelle cioè che si pagano ogni mese per la manutenzione ordinaria e i consumi, pulizia, giardinaggio, compenso amministratore, la prescrizione è di soli 5 ;
per le quote straordinarie, quelle cioè che vanno corrisposte per i lavori di ristrutturazione e altre spese eccezionali, da affrontarsi di tanto in tanto e di valore particolarmente alto, la prescrizione è di 10 anni.
Questo significa che l’amministratore, a partire dal sesto anno per le quote ordinarie e dall’undicesimo per quelle straordinarie non può più pretendere alcunché dal condomino moroso. Se anche lo facesse, quest’ultimo potrebbe non pagare.
Nel caso in cui venga notificato un decreto ingiuntivo al moroso, quest’ultimo dovrà invece attivarsi con un’opposizione entro 40 giorni; diversamente, il decreto diventa definitivo e, nonostante l’intervenuta prescrizione, il debito resta .
E’ necessario anche comprendere da quando inizia a decorrere il termine e da quali atti può essere interrotto. Difatti, è proprio il cosiddetto dies a quo, ossia il giorno da cui parte il conteggio, che determina l’inizio del quinquennio.
A riguardo la legge prevede che la prescrizione inizi a decorrere da quando il diritto può essere esercitato. Un diritto ancora non maturato non può mai prescriversi: bisogna comprendere qual è il primo giorno a partire dal quale iniziare a calcolare i cinque o dieci anni per poter finalmente proclamare la liberazione dai debiti condominiali. E anche qui bisogna distinguere tra le quote ordinarie e quelle straordinarie.
Per quanto riguarda i debiti condominiali relativi alle quote ordinarie, la prescrizione decorre dal giorno successivo alla delibera di approvazione del rendiconto formato dall’amministratore. E, infatti, è proprio da questo momento che il credito del condominio è esigibile e può essere esercitato in giudizio. Tale orientamento è stato espresso di recente dalla Cassazione .
Dunque, per l’ordinaria amministrazione la decorrenza della prescrizione quinquennale parte dalla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Ricordiamo, a riguardo, che l’assemblea deve riunirsi almeno una volta all’anno, su convocazione dell’amministratore, proprio al fine di approvare tale rendiconto e rendere possibile la riscossione delle quote già ripartite per millesimi e riscosse poi mensilmente.
Invece, per quanto riguarda i debiti condominiali relativi alle quote straordinarie la prescrizione decennale inizia a decorrere dalla delibera che approva i lavori e il piano di riparto presentato dall’amministratore. A differenza delle quote ordinarie, qui la delibera può intervenire in qualsiasi momento dell’anno, a seconda delle esigenze che si presentano in condominio.
L’interruzione della prescrizione avviene con ogni atto formale con cui l’amministratore di condominio ricorderà di pagare le quote, e da questo atto riprendono a decorrere i termini,
Non rilevano le richieste fatte “a voce”, per telefono, con gli avvisi immessi nella cassetta della posta (salvo una firma ad una copia “per ricevuta”) o quelli lasciati sotto la porta di casa. Neanche la mail ordinaria ha valore legale a meno che si risponda alla stessa, così dimostrando di averla ricevuta.
