Il diritto di proprietà del condomino si riferisce non solo all’appartamento in sé, ma si estende anche ai relativi accessori e alle pertinenze come balconi, cantine, giardini o autorimesse: su tali beni l’unico a decidere può essere solo il proprietario.
Di conseguenza l’assemblea non può assumere decisioni che riguardano i beni di proprietà esclusiva a meno che non si riflettano sull’adeguato uso di quelli comuni.
I balconi appartengono ai proprietari dei singoli appartamenti cui si riferiscono e, pertanto, l’ultima parola in merito alla loro ristrutturazione spetta a questi ultimi: il condominio non può obbligare i condomini a rifare solette e pavimenti del balconi a proprie spese. Una delibera assembleare, anche se presa a maggioranza, non può decidere su questioni attinenti la proprietà privata né obbligare i proprietari a compiere determinate opere all’intero del proprio appartamento: solo il titolare dell’appartamento ha potere in merito.
La delibera è nulla e tale nullità può essere fatta valere innanzi al giudice senza limiti di tempo, anche oltre i normali 30 giorni previsti dalla legge; lo ha chiarito la Cassazione con una recente ordinanza.
La votazione dell’assemblea di condominio che va a incidere sulla proprietà dei singoli condominio è legittima solo se raggiunta con l’unanimità dei voti: in tal caso, infatti, il consenso di tutti i condomini avrebbe il significato di una auto-limitazione assunta dagli stessi proprietari .
Ebbene, secondo la cassazione, è nulla la delibera condominiale che dispone di rifare la pavimentazione o la soletta dei balconi nell’edificio, sia che le spese vengano addebitate al proprietario dell’appartamento, sia che vengano ripartite tra tutti i condomini.
La nullità in questo caso è prevista perché l’assemblea esce fuori dalle proprie attribuzioni e, pertanto, l’impugnazione può essere fatta valere senza limiti di tempo quindi anche oltre 30 giorni dalla comunicazione del verbale di assemblea.
Diverso è il discorso per frontali e sottobalconi, che invece sono parti comuni in quanto contribuiscono a rendere l’edificio più gradevole dal punto di vista estetico e si armonizzano con il prospetto della costruzione. Frontali e sottobalconi, insomma, rientrano in quei beni di tutto il condominio e su di essi, quindi, l’assemblea di condominio ha potere di decisione.
