Esistono due strumenti, previsti dalla legge, in grado di sospendere o di estinguere l’esecuzione forzata se la casa è stata ipotecata o pignorata e il tribunale ha in atto la procedura di vendita all’asta, ma nonostante i ribassi del prezzo non si trovano acquirenti.
L’immobile pignorato su cui grava l’ipoteca viene svalutato di oltre il 50-60% dell’effettivo valore e sostanzialmente svenduto con l’asta in tribunale: in questo modo l’esecuzione forzata non soddisfa né il creditore che recupera solo parte del proprio credito, né il debitore che, oltre a perdere l’immobile, non si libera di tutto il debito e resta comunque soggetto a ulteriori procedure aggressioni, fino ad estinzione del debito.
Il codice di procedura civile prevede la possibilità che il giudice dell’esecuzione sospenda la vendita forzata della casa pignorata tutte le volte in cui ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto: è un potere riservato al vaglio discrezionale del magistrato ma che ben può essere sollecitato dagli avvocati delle parti, e che comporta il differimento dell’asta pubblica “a data da destinarsi” .
Per esempio, il Tribunale di Roma ha stabilito che vanno sospese le esecuzioni immobiliari quando si siano già tenute cinque aste senza aggiudicazione ed il prezzo del bene si sia già ridotto di circa un terzo rispetto al valore del bene stimato dal CTU. Nel caso di specie la sospensione è stata stabilita per un anno soltanto. Il giudice, infatti, ha ritenuto l’inutilità e l’ingiustizia di un nuovo esperimento d’asta a prezzo ulteriormente ridotto rispetto a quello dell’ultima infruttuosa.
Stessa previsione è contenuta nella legge fallimentare, nel caso in cui oggetto della vendita forzata sia un bene appartenente a un imprenditore fallito. Il debitore, in sostanza, benché ancora pendente la procedura fallimentare, può tornare in casa propria.
Lo strumento più incisivo a tutela del debitore è quello , di recente approvazione, che consente al giudice non solo di sospendere l’esecuzione forzata, ma di chiuderla definitivamente. In sostanza, tutte le volte che la casa, sottoposta a pignoramento immobiliare, non trova potenziali acquirenti e la base d’asta, a furia di ribassi, arriva a un prezzo che non è in grado di garantire un ragionevole soddisfacimento dei creditori, il giudice decreta la fine anticipata del processo esecutivo.
A differenza della sospensione, qualora il creditore volesse agire nuovamente, dovrebbe ricominciare tutto da capo, ma soprattutto trovare nuovi beni da pignorare.
Queste regole si applicano anche ai casi in cui il creditore sia Equitalia così, come ovviamente, quando ad agire è un privato come una banca: infatti la stessa Cassazione conferma la possibilità di applicazione delle regole sulla sospensione delle esecuzioni forzate anche nel caso di riscossione esattoriale .
Nel caso di Equitalia, l’attuale normativa prevede la possibilità di ipoteca solo per debiti superiori a 20.000 euro mentre il pignoramento è possibile solo dopo aver raggiunto 120.000 euro e sempre a condizione che non si tratti della prima casa di residenza adibita a civile abitazione.
