Si definisce morosità incolpevole la difficoltà a pagare l’affitto ed a mantenersi in regola con i pagamenti a causa della crisi economica. Tale a morosità si verifica quando la perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale sia dovuta ad una causa definita come perdita del lavoro per licenziamento, riduzione dell’orario di lavoro o cassa integrazione ordinaria o straordinaria con riduzione del reddito, mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici, cessazioni di attività libero-professionali derivanti da cause di forza maggiore, malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare.
Secondo la legge, il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza, ovvero il mancato pagamento, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto e giustifica la richiesta di sfratto del locatore.
Secondo il nostro ordinamento giuridico, la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore, alla prima udienza, versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Oltre alla facoltà di poter sanare il ritardo nel pagamento, la legge permette al conduttore in difficoltà a pagare l’affitto di beneficiare di un termine maggiore per poter onorare il proprio debito. Il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a novanta giorni. In tal caso, rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, entro il termine di centoventi giorni dall’udienza di convalida dello sfratto, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Si tratta di un termine di grazia, concesso al conduttore che non ha potuto pagare il canone di locazione a causa del sopravvenire di impreviste circostanze
Una normativa specifica è prevista nel caso di sfratto per finita locazione riguardante i soli immobili urbani adibiti ad uso abitativo.
Secondo la legge, la data di esecuzione dello sfratto per finita locazione può essere differita per un periodo che va da nove fino a diciotto mesi in numerosi casi ( il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età; abbia cinque o più figli a carico; sia iscritto nelle liste di mobilità; percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale; sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo; abbia prenotato alloggio cooperativo in corso di costruzione; sia acquirente di un alloggio in costruzione; sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio; sia portatore di handicap o malato terminale).
C’è un importante fondo istituito per i casi di morosità incolpevole secondo cui l’inquilino che si trova in stato di morosità incolpevole può chiedere al proprio Comune di appartenenza di accedere ai contributi statali (nei limiti della concreta disponibilità), purché il richiedente: abbia un reddito Isee non superiore a 35mila euro o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore Isee non superiore a 26mila euro; sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida; sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno; abbia cittadinanza italiana, di un Paese dell’Unione Europea, o possieda un regolare titolo di soggiorno.
