Per vendere un immobile normalmente si conferisce il mandato ad una agenzia immobiliare a cui bisogna dare un compenso che prende il nome di provvigione il cui importo è una percentuale sul prezzo, stabilita dall’accordo tra le parti, o, in mancanza, dalle tariffe professionali.
Il pagamento della provvigione grava su entrambe le parti, salvo accordi diversi in quanto le parti possono però stabilire che il pagamento sia a carico di una soltanto di esse, oppure che sia ripartito in modo differente.
Tuttavia possono verificarsi dei casi in cui è possibile non pagare la provvigione al mediatore.
Tanto per iniziare si può verificare il caso in cui l’agente immobiliare eserciti abusivamente questa attività: il diritto a ricevere il pagamento della provvigione scatta quando risulti regolarmente iscritto al registro delle imprese presso la Camera di Commercio. Egli è tenuto darne dimostrazione a chi gliene faccia richiesta, esibendo l’apposito tesserino di cui deve essere in possesso.
Poi c’è l’ipotesi che abbia svolto il suo mandato in maniera poco professionale, in particolare venendo meno all’obbligo dell’indipendenza e della correttezza. L’agente immobiliare, innanzitutto, non può avere con le parti nessun rapporto che possa far dubitare della sua neutralità: quindi non può svolgere il suo mandato se si trova in rapporto di dipendenza, di collaborazione o di rappresentanza con una delle parti .
In sostanza il mediatore deve essere assolutamente imparziale e non deve agevolare una parte a scapito dell’altra. In caso contrario, è possibile non pagare l’agenzia immobiliare.
Ancora, se l’agente non ha comunicato alle parti circostanze e fatti determinanti ai fini della loro decisione. Infatti la legge prevede che il mediatore debba comunicare alle parti tutte le situazioni e le circostanze, di cui è a conoscenza, che possono influire sulla conclusione dell’affare, consentendo alle parti un’obiettiva valutazione circa la convenienza di esso. Pertanto, innanzitutto deve essere ben documentato sulle condizioni di fatto e di diritto dell’immobile che forma oggetto della trattativa: ad esempio la presenza di eventuali guasti non immediatamente rilevabili con una visita superficiale, o altre particolari problematiche, legate alla struttura o agli impianti.
Per condizioni di diritto si intendono particolari situazioni di natura giuridica, che incidono sul godimento dell’immobile: ad esempio l’esistenza di servitù oppure di ipoteche e che l’acquirente deve essere subito reso edotto, perché potrebbero influire sulla sua decisione.
La legge impone al mediatore immobiliare un comportamento corretto e diligente: di conseguenza, egli non può fornire informazioni inesatte, vaghe, imprecise, perché in questo modo gli interessati non sono messi in condizione di valutare la convenienza dell’affare proposto.
Ugualmente, l’agente immobiliare non avrà diritto al compenso se, incaricato da una delle parti di assumere specifiche informazioni, non lo abbia fatto, oppure lo abbia fatto in maniera superficiale, acquisendo notizie inesatte.
Ancora non spetta nulla se il contratto è concluso dopo la scadenza del mandato in quanto l’incarico conferito all’agenzia immobiliare ha una scadenza: se l’affare viene concluso dopo questo termine finale, ma le trattative sono iniziate in data anteriore, la provvigione va regolarmente pagata, ma se le parti si sono incontrate dopo la scadenza dell’incarico non devono nulla.
Di solito nell’incarico è precisato che il compenso sia dovuto soltanto per i contratti andati a buon fine: la giurisprudenza ritiene che il mediatore abbia diritto al pagamento della provvigione già al momento della stipula del contratto preliminare di vendita.
Quest’ultimo è un accordo, stipulato forma scritta, con il quale le parti si obbligano, rispettivamente, a vendere e a comprare un determinato immobile. L’acquirente, a dimostrazione della serietà dell’impegno assunto, versa al venditore una somma, che viene detta caparra confirmatoria. Se l’acquirente dovesse cambiare idea senza alcuna valida ragione, il venditore avrebbe diritto a trattenere la caparra; viceversa, se dovesse essere il venditore a tirarsi indietro immotivatamente, dovrebbe corrispondere all’acquirente il doppio della caparra ricevuta. E’ evidente che questo contratto vincola in modo serio le parti e pertanto, quando esso viene stipulato si può ritenere che l’affare sia ormai concluso .
Per questa ragione, al momento della stipula del preliminare l’agenzia immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione. Tuttavia le parti, nel conferire l’incarico al mediatore, possono anche precisare che il pagamento sia dovuto soltanto per gli affari andati a buon fine: in questo caso, esso avverrà soltanto se viene stipulato il rogito notarile, che sancisce il trasferimento della proprietà dell’immobile.
