La mancanza dell’agibilità del locale commerciale preso in affitto, senza che questa carenza sia mai stata comunicata dal locatore, potrebbe rappresentare un valido motivo per annullare il contratto o quantomeno per non pagare il canone di affitto? Della questione si è occupata la Cassazione con una recente sentenza .
La presenza dell’agibilità, vale a dire del certificato rilasciato dal Comune per ogni locale, sia a uso abitativo che commerciale, che ne attesta le condizioni di salubrità, igiene e risparmio energetico, è condizione per poter occupare l’immobile: in sua assenza scattano le sanzioni amministrative, ivi compreso lo sgombero dal locale.
L’assenza di agibilità non preclude la possibilità di vendere l’immobile a patto di informare di ciò l’acquirente e in caso contrario, quest’ultimo può chiedere o la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno o la riduzione del prezzo di acquisto.
Se invece l’acquirente è consapevole dell’assenza di agibilità, il contratto di compravendita è valido.
Secondo la Suprema Corte, nel caso di stipula di un contratto di affitto a uso commerciale, spetta all’inquilino verificare preventivamente la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l’attività preposta.
Il locatore dunque non è responsabile per la mancanza del certificato di agibilità dei locali, a meno che questa pattuizione non sia stata espressamente prevista nel contratto d’affitto.
Dal punto di vista del mancato ottenimento del certificato di agibilità, infatti, la Corte sottolinea la correttezza del principio di diritto applicato dalla giurisprudenza: l’onere di procurarsi tale certificazione amministrativa, spetterebbe al solo conduttore, ossia l’inquilino.
Secondo quanto già chiarito in passato dalla Cassazione “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò anche quando il diniego dell’autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato”.
Il locatore è responsabile solo nel caso in cui sia al corrente, già alla stipula del contratto di locazione, del particolare uso che dell’immobile intende fare l’inquilino e abbia assicurato, con indicazione esplicita nel contratto, che il locale è idoneo a tale impiego.
Le cose vanno diversamente nel caso di affitto a uso abitativo dove il presupposto dell’abitabilità è insito nel contratto stesso e nella natura dell’immobile. In tal caso, il locatore non può non sapere che l’appartamento sarà destinato ad abitazione dell’inquilino. Sicché, l’assenza dell’agibilità rende nullo il contratto e consente all’inquilino di non pagare il canone d’affitto.
