Il termine previsto dalla legge per poter impugnare le delibere condominiali è di 30 giorni che iniziano a decorrere dalla comunicazione del verbale della relativa riunione.
Questo termine vale per le delibere «annullabili» mentre per quelle «nulle» non ci sono limiti di tempo e, dunque, si può agire in qualsiasi momento.
Il termine di 30 giorni decorre dalla data della delibera per i condomini che erano presenti ed hanno «votato contro» o si sono astenuti; mentre per gli assenti alla riunione il termine decorre dalla data di comunicazione della delibera, cioè dal momento in cui ricevono il verbale.
La comunicazione del verbale deve essere curata dall’amministratore con un mezzo che garantisca la prova del ricevimento come una raccomandata a.r., la posta elettronica certificata anche un foglio a mano controfirmato per ricevuta. Se l’amministratore non cura questo adempimento, la decisione dell’assemblea può essere impugnata senza limiti di tempo e il condomino potrà agire davanti al giudice anche dopo diversi mesi di distanza.
Il fatto di aver avuto conoscenza della riunione di condominio e delle decisioni assunte in assemblea in maniera diversa dalla comunicazione formale del verbale come per esempio, con una telefonata dell’amministratore, con lettera semplice e non raccomandata, con un foglio lasciato nella cassetta delle lettere e non controfirmato, non implica una conoscenza ufficiale del verbale e, quindi, il termine di 30 giorni non decorre.
Per impugnare una decisione dell’assemblea presa durante la riunione di condominio, bisogna presentare una domanda di mediazione obbligatoria presso un organismo di mediazione stabilito nel luogo ove si trova il tribunale competente. Solo se fallisce il tentativo di mediazione, si può passare al tribunale.
Una volta decaduto il termine, la delibera non può più essere impugnata ed è valida ed efficace ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i condomini.
L’eventuale impugnazione oltre i termini deve essere tempestivamente eccepita dal condominio, non potendo la decadenza essere rilevata d’ufficio dal giudice.
L’eccezione di decadenza a causa dell’impugnazione tardiva deve essere sollevata durante il giudizio di merito; il condominio convenuto non può eccepire tale decadenza nel giudizio di cassazione.
